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典型案例
一、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司与马奇房屋拆迁合同纠纷案
辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第129号
上诉人（原审被告）：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司，住所地：沈阳市皇姑区黄河南大街38号。
法定代表人：杰妮•罗，系该公司董事长。
委托代理人：张薇，系辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：崔林，系辽宁四洋律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：马奇，男，1956年11月22日出生，汉族，系沈阳化工有限公司工作人员，住址：沈阳市皇姑区巴山路64号31－4。
委托代理人：李光勇，男，1958年1月16日出生，汉族，系沈阳燃料集团股份有限公司法律顾问，住址：沈阳市皇姑区宁山中路18－1号。
上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司（以下简称克莱斯特公司）因与被上诉人马奇房屋拆迁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2006]沈皇民(2)房初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月16日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审、审判员焦岩参加评议，于2007年2月1日公开开庭审理进行审理，上诉人委托代理人张薇、被上诉人委托代理人李光勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年5月27日，马奇、克莱斯特公司签订《房屋拆迁协议》，2004年8月13日双方签订了《房屋拆迁补充协议》，协议第七条“2004年12月31日后，仍不能安置回迁，在原临时补助费100元／月、人的基础上，增加200％月、人（即200元）。并按户每月再增加临时补助费500元整。”；第九条“回迁安置时，拆迁人回迁必须保证水、电、气、电梯等配套设施安装完毕，并保证被拆迁人正常使用回迁安置房，否则按本协议第七条规定执行。”协议签订后，克莱斯特公司按协议要求支付给马奇临时补助费（到2005年8月31日）。2005年8月31日沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室在沈阳日报上刊登了“回迁核实通知”，内容为“由沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司开发承建的皇姑区黄河南大街38号的被拆迁居民，请于2005年9月1日－9月2日，携带回迁协议书，交增加面积款收据及户主名章到回迁现场售楼处办理回迁核实手续。逾期不办者，后果自负。”2005年9月30日，马奇交纳了超面积款，并领取了准住通知，但克莱斯特公司未能按合同的约定，保证水、电、气、电梯等配套设施安装完毕，致使马奇的正常生活不便，马奇于2006年8月16日起诉至原审法院。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案马奇按照合同约定履行自己的义务，而克莱斯特公司未能按合同约定保证回迁安置房达到合同约定的条件，应当承担违约责任。合同中双方明确约定了克莱斯特公司违约按合同中第七条执行，故对马奇要求克莱斯特公司承担违约责任给以赔偿的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条之规定判决如下：一、被告给付原告违约赔偿款13200元（于本判决生效后十日内给付）。二、驳回原、被告其它诉讼请求。诉讼费538元由被告承担。
宣判后，克莱斯特公司不服，提出上诉称：2005年8月，回迁房屋已具备居住使用条件，上诉人于2005年8月31日刊登了回迁核实通知，告知被上诉人回迁房屋已具备使用条件，并向其送达了《准住通知书》，被上诉人按要求如期办理了该手续并于验房后在准住通知单上签字且实际入住。被上诉人于验房后在准住通知单上签字、入住的事实表明，被上诉人在其意志自由的情况下用其行为自愿接受上诉人对《补充协议》第9条的内容所做出的变更。因此，从2005年9月1日止，上诉人不应再向被上诉人支付临时过渡补助费。综上，请求二审法院撤销一审判决依法改判。
马奇辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，马奇与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》及《房屋拆迁补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，当事人应当依照诚实信用原则履行各自义务，不履行或者不适当履行的，应当承担违约责任。本案中马奇按照合同约定履行了自己的义务，而克莱斯特公司在向马奇发出准住通知书并延至今日，煤气部分的配套设施尚未铺设完毕，违反了双方的约定即未能按合同约定保证被拆迁人正常使用该回迁安置房，故克莱斯特公司应当承担相应的违约责任。因双方在合同中明确约定如拆迁人违约按补充协议第七条执行，故原审法院判决克莱斯特公司按照上述约定承担违约责任并无不当。关于上诉人提出的被上诉人于验房后在准住通知单上签字、入住的事实表明被上诉人自愿接受对补充协议第9条的内容所做出的变更的主张，本院认为，首先，准住通知单为上诉人向被上诉人履行交付房屋义务的凭据，其内容包括被上诉人回迁安置房屋的地址、面积及时间等事项，不包括房屋是否已达到正常居住条件等内容，因此上诉人以被上诉人在准住通知单上签字为由主张被上诉人认可对补充协议变更，其理由不成立，本院不予支持。其次，被上诉人实际入住回迁房屋的行为系其对接收该房屋的合同权利的行使，按照合同的约定，被上诉人除享有接收回迁房屋的权利之外，同时享有正常居住该房屋的权利。被上诉人接收房屋的行为不能表明其放弃主张其他权利、认可对协议进行变更，故上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的回迁房屋只是煤气未开通，不能按全额违约金计算的主张，本院认为，煤气开通是保证居住者正常使用房屋的必要条件之一，且双方在补充协议的第九条中明确约定：“回迁安置时，拆迁人回迁必须保证水、电、气、电梯等配套设施安装完毕，并保证被拆迁人正常使用回迁安置房，否则按本协议第七条规定执行”，因此，上诉人未予开通煤气的行为已违反上述合同约定，导致被拆迁人不能正常使用回迁安置房屋，故其应承担相应的违约责任，对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。
综上所述，原审法院的判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费538元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卓琦
审 判 员 焦 岩
代理审判员 孝剑波
二00七年二月十日
书 记 员 白凤岐
二、原告张秀英与被告濮阳市利易生房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
原告张秀英，女。
被告濮阳市利易生房地产开发有限公司。
法定代表人崔善录，经理。
原告张秀英与被告濮阳市利易生房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人与被告法定代表人崔善录均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月26日，原、被告签订售房协议一份，主要约定：被告将其开发建设的明园小区8号楼2单元1楼西户住房出售给原告，面积93.93平方米，价格每方米1550元，被告承诺于2007年12月30日前交付原告房屋。当天，原告付被告购房款100000元，但被告一直未按约定履行义务。现获知，被告向原告预售商品房时，未取得商品房预售许可证明。故依法要求被告退还购房款100000元及利息，并要求被告承担已付购房款100000元的赔偿责任。
被告辩称，同意退房，按原先协调意见赔偿损失。
经审理查明，2007年1月26日，原、被告签订售房协议一份，协议主要约定：被告将其开发建设的明园小区8号楼2单元1楼西户住房出售给原告，面积93.93平方米，价格每平方米1550元，采用分期付款方式，被告承诺于2007年12月30日前将房屋交付原告。当天，原告付被告购房款100000元。合同到期后，被告未交付原告房屋，经原告催促，被告以其售房存在欺诈行为为由要求原告退房或调房，双方协商未果。
另查明，被告向原告预售商品房时，没有取得商品房预售许可证明，且在原告起诉前也未取得该证明。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告交付被告房款，被告承诺将其开发建设的住房预售给原告，双方预售合同成立。作为商品房开发企业，其预售商品房的前提条件是必须已经依法取得商品房预售许可证明。被告未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的商品房预售合同应当认定为无效。因无效合同取得的财产，依法应予返还。但因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实而导致合同无效的，买受人依法可以请求出卖人退还购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告作为专门从事商品房开发的企业，其对预售商品房必须依法取得商品房预售许可证明并向买受人出示该证明的规定应当是明知的，被告违反法定义务，且被告未举证证明其将未取得商品房预售许可证明的事实在签订购房协议时及时向原告进行了说明，故应当认定被告有隐瞒该事实的故意。原告作为普通消费者，出于对被告的专业信赖而与其签订商品房预售合同，对因被告未取得商品房预售许可证明而导致合同无效不存在过错。故原告要求被告退还购房款100000元及利息，并要求被告承担已付购房款100000元的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
被告濮阳市利易生房地产开发有限公司于判决生效后10日内退还原告购房款100000元及利息（自2007年1月26日起至判决限定的付清日止，按同期银行贷款利率计算），并赔偿原告款100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300（需补交4200）元，由被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本1份，副本7份，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的7日内逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李志捷
审 判 员 侯玉霞
审 判 员 冯志刚
二OO九年七月二十八日
书 记 员 袁艳芳
三、重庆市第五中级人民法院审理重庆金禾房地产开发有限公司与重庆雕刻工艺厂、龙门实业有限公司房屋拆迁安置合同纠纷一案民事判决书
上诉人（原审被告）重庆金禾房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝中区打铜街4－12号长海大厦10楼。
法定代表人杨丽川，董事长。
委托代理人唐金志，女，该公司副总经理。
委托代理人钟长汉，重庆合纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆雕刻工艺厂，住所地，渝中区陕西路84号。
法定代表人李有贵，厂长。
委托代理人孙世林，重庆中联世通律师事务所律师。
原审被告龙门实业（集团）有限公司，住所地，渝中区华一路17号。
法定代表人陈鹏飞，董事长。
上诉人重庆金禾房地产开发有限公司与被上诉人重庆雕刻工艺厂、原审被告龙门实业（集团）有限公司房屋拆迁安置合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院作出（2006）中区民初字第1232号民事判决，重庆金禾房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：渝中区打铜街片区改造工程项目原由重庆龙门建设（集团）有限公司开发建设。1997年7月，重庆市渝中区城镇建设拆迁管理办公室发布该片区的《房屋拆迁公告》。在开发过程中，重庆市渝中区城镇建设拆迁管理办公室曾批准同意该片区的安置延长时间为1年。2001年8月27日，重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司（简称甲方）与雕刻厂（简称乙方）签订《拆迁安置协议》。约定，甲方对“打铜街、陕西路片区”实施危改工程，乙方自管自用房屋一栋属拆迁范围，根据重人发（92）19号文，重府发（95）83号文件精神，双方达成以下协议：一、乙方房屋状况，乙方自管自用陕西路84号房屋一栋，其建筑面积为1248㎡。乙方自行过渡期限为三年。二、安置，甲方新房安置乙方房屋朝向力争靠省轮方向，安置按拆迁总面积划分为平街、临街层建面300㎡，二层200㎡，负一层400㎡，剩余348㎡在5－6楼写字间安置。三、违约责任。1、甲方超期安置，半年按600元/㎡×30％＝180元/㎡标准，以实际超期天数结算，由甲方支付乙方超安费。2、超期安置半年以上，一年内按600元/㎡×60％＝360元/㎡标准，以实际超期天数结算，由甲方支付乙方超安费。3、超期1年以上，按600元/㎡×100％＝600元/㎡标准，以实际超期天数结算，由甲方支付乙方超安费。 4、超期付款时间每超期半年为一次结算付款时间，以此类推。同年9月18日，为便于雕刻厂将安置房屋分别安置，雕刻厂又与重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司又共同签订《房屋拆迁安置协议》三份，并约定拆迁过渡期限从2001年9月17日至2004年9月16日止。签约后，雕刻厂将房屋交付拆除。合同约定的过渡期限到期后，重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司未履行房屋安置义务。由于重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司未履行安置义务，2005年9月、2006年3月，雕刻厂曾两次诉至渝中区人民法院，要求金禾公司、龙门公司按《拆迁安置协议书》的约定支付从2004年9月17日至2005年3月16日、2005年3月17日至2005年9月16日期间的逾期安置违约金。法院支持了雕刻厂的诉求。 2002年，重庆龙门建设（集团）有限公司更名为龙门公司。同年6月27日，龙门公司（甲方）与金禾公司（乙方）签订《道门口、打铜街、陕西路所围片区改造工程项目转让合同书》，约定甲方的上述片区改造项目由联合开发调整为由乙方独立实施，乙方向甲方支付转让费用。2002年8月8日，重庆市发展计划委员会以渝计委投（2002）1067号《关于打铜街、道门口、陕西路片区改造项目转由重庆金禾房地产开发有限公司建设的批复》并下发给金禾公司。该批复同意将工程项目从龙门公司转让给金禾公司独立开发建设。在金禾公司独立开发建设中，2006年2月8日，雕刻厂与金禾公司签订《拆迁安置房屋接房确认书》确认，金禾公司对雕刻厂所拆迁房屋，其中348㎡房屋已予安置。
一审法院认为，渝中区打铜街、道门口、陕西路片区改造项目原系重庆龙门建设（集团）有限公司开发建设。在开发期间，该公司和金禾公司与雕刻厂签订的《拆迁安置协议书》和三份《房屋拆迁安置协议书》，系当事人的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护。三方均应依约履行约定义务。在合同约定期限届满后，金禾公司和龙门公司未按约安置雕刻厂，系违约行为。其间，重庆龙门建设（集团）有限公司更名为龙门公司，龙门公司又经批准退出该项目的开发，由金禾公司独立开发。但龙门公司作为合同的签订一方，应与金禾公司共同向雕刻厂承担拆迁安置、支付逾期安置经济损失补助费的义务。由于双方在《拆迁安置协议》中对逾期1年以上安置应支付的费用有特别约定，故应按照该约定履行。由于在2006年2月8日金禾公司已安置348㎡房屋，自2005年9月17日至2006年2月8日期间，金禾公司和龙门公司应支付的逾期安置违约金应为600元/㎡÷180天×348㎡×145天＝168200元。由于其中900㎡未安置，从2005年9月17日至2006年3月16日期间，金禾公司和龙门公司应支付600元/㎡÷180天×900㎡×181天＝543000元。以上两笔费用共计711200元。双方又约定违约金的支付是以每超期半年为一个结算时间，故下一个结算日应为2006年9月17日。雕刻厂起诉时该结算期限尚未到，故对雕刻厂要求被告支付2006年3月16以后违约金的诉讼请求不予支持。按拆迁安置条例的规定，拆迁非住宅房屋其过渡费用属于经济损失补助费。虽然将该费用起名为违约金，但实质仍属经济损失补助费。庭审中，没有证据显示在按约定给付违约金后，先前曾分段支付的费用应扣减。也没有证据显示该费用畸高，故对金禾公司和龙门公司的辩解理由不予采纳。遂判决如下：一、重庆金禾房地产开发有限公司、龙门实业（集团）有限公司在本判决生效后10日内向重庆雕刻工艺厂支付逾期安置违约金计711200元。二、驳回重庆雕刻工艺厂的其它诉讼请求。
重庆金禾房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决并驳回雕刻厂的请求。主要理由是：1、本案应按《重庆市人民政府关于调整城市房屋拆迁若干费额标准的通知》（重府发[1995]83号）的规定计算补偿标准，因双方约定的违约金标准过高。2、渝中区拆迁办已发文同意对道门口片区的安置期限延长一年，故上诉人对被上诉人的安置期限也应顺延一年。对这一年不应支付超安违约金。3、一审法院对拆迁安置协议中的违约责任和计算方式理解错误，导致计算错误。《拆迁安置协议》中第四条的关于违约责任，实质是属于经济损失补助费且约定不明的情况。4、即使按照被上诉人理解的《拆迁安置协议》第四条的约定履行，该条款约定的是按照超期天数计算违约金的三种情形，即第二种情形包含了第一种情形，第三中情形包含了前两种情形，他们之间是包含关系，违约金不能分段计算和重复计算，故对先前曾分段支付的费用应扣减。
被上诉人重庆雕刻工艺厂答辩称：逾期违约金应该适用双方合同规定，有约定从约定，无约定从法定，且双方约定符合重庆市人民政府重府发『1996』66号文件的规定。上诉人认为违约金过高的理由不成立，2004年就应该安置，但至今仍有900平方米未安置。一审判决正确，应予维持。
本院认为，渝中区打铜街、道门口、陕西路片区改造项目原系重庆龙门建设（集团）有限公司开发建设。在开发期间，该公司和金禾公司与雕刻厂签订的《拆迁安置协议书》和三份《房屋拆迁安置协议书》，系当事人的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护。三方均应依约履行约定义务。在合同约定期限届满后，金禾公司和龙门公司未按约对雕刻厂进行安置，应按协议约定承担违约责任。其间，重庆龙门建设（集团）有限公司更名为龙门公司，龙门公司又经批准退出该项目的开发，由金禾公司独立开发。但龙门公司作为合同的签订一方，应与金禾公司共同向雕刻厂承担拆迁安置、支付逾期安置经济损失补助费的义务。渝中区拆迁办下发的渝中拆[2001]11号文件虽同意拆迁人（龙门公司）对道门口片区的安置期限延长一年，但并不能因此免除拆迁人逾期安置被拆迁人的违约责任。故对上诉人要求从2005年9月17日起计算逾期起算时间的上诉理由不予支持。由于在2006年2月8日金禾公司已安置348㎡房屋，对此部分，自2005年9月17日至2006年2月8日期间，金禾公司和龙门公司应支付的逾期安置违约金应为600元/㎡÷360天×348㎡×145天＝84100元；对于其中900㎡未安置的部分，从2005年9月17日至2006年3月16日期间，金禾公司和龙门公司应支付的逾期安置违约金应为600元/㎡÷360天×900㎡×181天＝271500元。以上两笔费用共计355600元。由于金禾公司和龙门公司并没有举示证据显示在按约定给付违约金后，先前曾分段支付的费用应扣减，也没有证据显示该费用畸高，故金禾公司和龙门公司认为一审法院适用的双方约定的补偿标准错误，并要求调减的上诉理由不能成立。由于双方约定违约金的支付是以每超期半年为一个结算时间，故对2006年3月16日以后违约金的下一个结算日应为2006年9月17日。雕刻厂起诉时该结算期限尚未到，故雕刻厂要求被告支付2006年3月16以后违约金的诉讼请求不能成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算错误，应当予以纠正。依照中华人民共和国民事诉讼法一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院（2006）中区民初字第1232号民事判决第（二）项。
二、变更重庆市渝中区人民法院（2006）中区民初字第1232号民事判决第（一）项为重庆金禾房地产开发有限公司、龙门实业（集团）有限公司在判决书生效后五日内向重庆雕刻工艺厂支付逾期安置违约金共计355600元。
一审案件诉讼费17352元由重庆金禾房地产开发有限公司、龙门实业（集团）有限公司共同负担10000元，重庆雕刻工艺厂负担7352元。二审案件受理费13052元，其他诉讼费2150元，合计15202元由重庆金禾房地产开发有限公司负担7600元，重庆雕刻工艺厂负担7602元（此款金禾公司已垫付，雕刻厂应负担部分在判决书生效之日直付金禾公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 余 梅
代理审判员 申 威
二ＯＯ七年六月十四日
书 记 员 赵 政
来源： 中国法院网重庆站点
四、金文珍因房屋拆迁补偿费纠纷一案
——辽宁省沈阳市中级人民法院(2007-7-10)
金文珍因房屋拆迁补偿费纠纷一案
[2007]沈民（2）房终字第179号
上诉人（原审原告）金文珍，女，1941年12月29日出生，汉族，沈阳市沈河区饮服公司小南联店退休职工，住(略)。
委托代理人窦彦民，辽宁鼎泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）寇玉仁，男，1933年8月18日出生，蒙古族，沈阳市第二传染病院退休工人，住(略)。
上诉人金文珍因房屋拆迁补偿费纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2006）东民一房初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月24日受理此案后依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王银华主审，审判员关云光参加评议。被上诉人寇玉仁经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2007年6月27日审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于1994年经沈阳市中级人民法院以（1994)沈民监字第24号民事判决书判决离婚，并判令坐落于沈阳市第二传染病院家属四号楼南一层，南侧公房二间由寇玉仁承租使用，暂借给金文珍西面一间使用至再婚或有房为止。此后，原告一直在该房居住。现原告以2005年诉争房屋动迁，被告在未经原告同意，也未给原告提供住房的情况下将补偿费取走，造成原告无处居住为由起诉来院，请求判令被告给付原告沈阳市第二传染病院家属四号楼南楼门一层，南侧公房二间的安置补偿费人民币40000元。被告寇玉仁未作答辩。
原审法院认为，沈阳市中级人民法院（1994 )沈民监字第24号民事判决书判决主文第三项已经明确指出坐落于沈阳市第二传染病院家属四号楼南一层，南侧公房二间由寇玉仁承租使用，其中西面一间是暂借给金文珍使用至再婚或有房为止，故原告对该公房的西面一间享有的仅是借用权，而非承租使用权。现该公房依原告所述已经动迁拆除，即原告所借用的标的物已经不复存在，故原告享有的借用权也同时终止。该公房的拆迁补偿费系对公房承租使用人的补偿，原告作为借用人无权要求获得该笔补偿，故对于原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一、二款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币1 610元、公告费人民币800元由原告金文珍负担。
宣判后，金文珍不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法改判。理由：上诉人与被上诉人1984年结婚，婚后被上诉人单位分配给二人争议房屋。法院判决借给上诉人使用一间，在再婚或有房条件没有具备时，上诉人对该房居住的权利不可被剥夺，不因该公房被拆迁而自行灭失，拆迁补偿费是该公房权利的延续。
被上诉人寇玉仁未答辩。
本院经审理查明事实与原审查明事实基本一致。
本院另查明，争议房屋于2005年11月30日被拆迁，被上诉人与拆迁部门签订的城市房屋拆迁货币补偿安置协议书，拆迁补偿金额共计72 691.24元，均由被上诉人领取。上诉人至今未婚，也没有现房居住。上诉人自述（1994 )沈民监字第24号民事判决书中确认给其的自建房也被拆迁，但拆迁单位至今没有给付其拆迁补偿费。
上述事实，有当事人陈述，（1994 )沈民监字第24号民事判决书、拆迁协议等证据，经质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：依据（1994 )沈民监字第24号民事判决，上诉人对该房享有的是暂借权而不是承租使用权。该公房的拆迁补偿费是对承租使用人享有的承租使用权的补偿，而上诉人作为暂借人不必然对该拆迁补偿费享有权利，故虽然上诉人不具备再婚或有房居住的条件，但因房屋已经被动迁，所以不再具备暂借居住的条件，上诉人对该公房的拆迁补偿费并不享有权利。故上诉人要求给付该房的部分拆迁补偿费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1 610元，由上诉人金文珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 青
审 判 员 关 云 光
代理审判员 王 银 华
二○○七年七月十日
书 记 员 刘 宏 晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
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五、苏敬华与被上诉人沈阳市和平区拆迁办公室因拆迁补偿安置纠纷一案
——辽宁省沈阳市中级人民法院(2007-7-12)
苏敬华与被上诉人沈阳市和平区拆迁办公室因拆迁补偿安置纠纷一案
[2007]沈民(2)房终字第806号
上诉人（原审原告）：苏敬华，女，1959年9月1日出生，汉族，无业。住址：(略)。
委托代理人：刘建伟，男，1954年2月17日出生，汉族，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。住址：(略)。
被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区拆迁办公室。住所地：(略)。
第三人：魏秀华，女，1960年1月25日出生，汉族，无业。住址：(略)。
上诉人苏敬华与被上诉人沈阳市和平区拆迁办公室（以下简称和平区拆迁办）因拆迁补偿安置纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2007）和民房初字第302号民事裁定，于2007年5月17日向本院提起上诉。沈阳市和平区人民法院于2007年6月25日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员吕丽担任审判长、审判员王志福主审、代理审判员那卓参加评议的合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认为，经审查，苏敬华与和平区拆迁办达不成拆迁补偿安置协议，而就该争议提起民事诉讼的，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人可以依照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，向房屋拆迁管理部门申请裁决。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款（四）项及“最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复”的规定，原审法院裁定如下：驳回苏敬华的起诉。案件受理费50元，退还苏敬华。
宣判后，上诉人 苏敬华不服原裁定，向本院提出上诉称：上诉人于1992年离婚后，将户口迁入沈阳市和平区昆明南街54号2-1-16号，同第三人的婆婆同住在一起，居住房屋当时是使用权房屋，承租人为第三人婆婆（上诉人的大娘），上诉人与第三人为表嫂关系，上诉人的大娘于1995年去世，表哥于2000年去世后，第三人在上诉人不知情的情况下，私自将该居住房屋过户至其名下，并将上诉人驱逐出户，致使上诉人无家可归，只好在外另行租房度日。现因该房屋面临拆迁，上诉人作为有正式户口和房屋居住权的当事人，却不能得到拆迁补偿安置，上诉人的合法权益受到侵害，故特向贵院提起上诉，请求1、撤销一审法院的裁定，予以改判或发回重审；2、确认上诉人为合法拆迁人；3、依法判令被上诉人给付上诉人房屋拆迁安置补助费的份额1万元，并承担一切诉讼费用。
本院认为，苏敬华上诉目的是请求本院确定自己为被动迁户（人），享受动迁安置待遇。本院认为：在2005年7月4日《最高人民法院法释（2005）9号批复》中载明：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”，该司法解释明确了该案不属于人民法院受理范围，因此该案不应由人民法院管辖，原审法院对此已经阐述明确，原审法院裁定并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
二审案件受理费50元，退还上诉人苏敬华。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吕 丽
审 判 员 王 志 福
代理审判员 那 卓
二00七年七月十二日
书 记 员 于 斌
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六、北京鸿图展翔物业管理有限公司与北京市朝阳区九台2000家园业主委员会物业服务合同纠纷案
——北京市第二中级人民法院(2009-9-17)
民事判决书
(2009)二中民终字第13510号
上诉人（原审被告）北京鸿图展翔物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇九台庄园己6－103。
法定代表人李敬之，总经理。
委托代理人王梦林，男，1977年1月3日出生，汉族，北京鸿图展翔物业管理有限公司经理，住址(略)。
委托代理人孙靖，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳区九台2000家园业主委员会，住所地北京市朝阳区安立路56号九台2000家园1号楼。
负责人韩贵昌，主任。
委托代理人赵嗣颖，北京市众朋律师事务所律师。
委托代理人李宏宇，北京市众朋律师事务所律师。
上诉人北京鸿图展翔物业管理有限公司（以下简称鸿图公司）因与被上诉人北京市朝阳区九台2000家园业主委员会（以下简称九台业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第08856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月29日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官李晶雪、郭菁参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
九台业委会在一审中起诉称：从北京市朝阳区九台2000家园（以下简称九台家园）首批业主入住起至2008年7月31日期间，鸿图公司是小区的前期物业管理企业。在上述物业管理期间，鸿图公司收取了物业管理费，出租了小区中归全体业主所有的公共空间，收取了租金等费用。九台业委会成立后，依法选聘了新的物业服务企业。在新老物业移交前后，九台业委会多次要求鸿图公司公布有关帐目、返还公共收益，但都被鸿图公司拒绝。根据有关规定，物业公司应当接受业主的监督，定期公布物业管理的费用收支帐目；经营出租属于全体业主所有的公共空间，应当事先公示，并将经营出租收益返还全体业主。故九台业委会请求人民法院判令鸿图公司将其2000年至2008年7月31日期间利用九台家园公共区域进行出租经营的收支情况予以公布。
鸿图公司在一审中答辩称：请求驳回九台业委会的诉讼请求。1、业委会是业主大会的执行机构，是有限的诉讼主体。根据《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条、第12条规定，有关共有和共同管理权利的事项应由业主大会授权。九台业委会没有经过业主大会授权，不能提起本案的诉讼。2、鸿图公司没有义务公布前期物业服务经营管理帐目，九台业委会的诉讼请求的内容是鸿图公司经营管理的一部分，鸿图公司没有义务公布。3、鸿图公司没有移交和公布管理期间与管理服务相关的收支帐目的义务。在为九台家园提供前期物业服务期间，鸿图公司根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字【1997】196号文件规定和北京市物价局京价（房）字【2002】459号批复收取物业服务费。这是由政府统一定价，实行包干制，公司自负盈亏。根据《物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，包干制物业服务没有公告和移交管理服务相关收支帐目的义务。鸿图公司管理服务的相关收支帐目不属于《物业管理条例》规定的移交资料范围。4、九台业委会出租的共用部分的收益用于弥补物业费的不足。由于业主不交纳物业费，鸿图公司在为九台家园提供物业服务期间，经营出现困难。由于前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。鸿图公司不得不出租了部分物业用房，将收益用于弥补物业费的亏损。另，承租人没有全部交纳租金，而鸿图公司为出租物业管理用房的门厅前期投资进行了装修，还发生了中介费用。另租金中还包含物业费、采暖费、水费、电费、税金、其他用于物业维修和更新的费用，至今鸿图公司还是亏损的。
一审法院审理查明：鸿图公司为九台家园的开发商北京九台房地产开发有限责任公司（以下简称九台公司）委托的前期物业管理公司，自2000年起为九台家园提供物业服务。后九台业委会另行委托其他物业公司为九台家园提供物业服务，并于2008年7月31日与鸿图公司签订物业交接协议。鸿图公司已按照该协议撤离九台家园。
一审法院另查一：在九台公司制作并经北京市居住小区管理办公室审核批准的九台家园北10＃楼、11＃楼住宅部分房屋使用、管理、维修公约（以下简称公约）中载明，“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”。鸿图公司认可其与业主均受公约约束。
一审法院另查二：九台业委会提交5份租赁合同复印件用以证明，鸿图公司将公共区域分别与谭明银、申建军、杨勇、北京金通燕谷投资咨询有限公司、北京依科佳生物美容保健科技有限公司签订租赁合同。九台业委会认为鸿图公司向外出租的公共区域不仅是上述5份租赁合同约定的面积，还包括其他面积。鸿图公司认可将部分公共区域对外租赁用于弥补物业费亏损，具体租赁面积以九台业委会举证为准；并称因已于2008年7月31日撤离九台家园，故已没有相应的租赁合同原件。
一审法院判决认定：鸿图公司是九台家园的前期物业管理企业，虽已撤离九台家园，但是若在对九台家园提供物业服务期间存在侵害业主公共利益的情况，九台业委会有权代表全体业主向鸿图公司提起诉讼。根据庭审查明的情况可知，鸿图公司承认将部分公共区域对外出租。由于全体业主是公共区域的产权人，鸿图公司在没有得到全体业主同意的情况下擅自出租公共区域，九台业委会有权代表全体业主要求鸿图公司将相关收支情况予以公布。另，公约中也规定“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”，故鸿图公司关于其没有义务公布租赁业务收支情况的抗辩意见，于法无据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十二条、《物业管理条例》第二十二条第一款之规定，一审法院判决：鸿图公司于判决生效之日起10日内向九台业委会提供2000年至2008年7月31日期间将北京市朝阳区九台2000家园公共区域进行出租经营的收支帐目以供查阅。
鸿图公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审法院判决中：“在九台公司制作并经北京市居住小区管理办公室审核批准的九台家园北10＃楼、11＃楼住宅部分房屋使用、管理、维修公约（以下简称公约）中载明，‘产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督’。鸿图公司认可其与业主均受公约约束。”鸿图公司认为，产权人是指具体产权人，是业主，不是业委会，根据《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条，有关共有和共同管理权利的事项应由业主大会授权。共有法律关系的权利主体不包括业委会，业委会无权直接以当事人身份提起诉讼，除非按照《物业管理条例》第十五条第（五）项规定获得业主大会授权。九台业委会没有证据证明其已经获得业主大会授权，九台业委会没有诉讼主体资格，一审法院诉讼主体认定错误。2、一审法院认定鸿图公司侵犯业主公共利益没有事实根据。业主不交费，鸿图公司经营困难，年年亏损，在这种情况下，鸿图公司不得不出租部分物业用房，将租金用于物业维修和更新费用，没有侵犯业主利益。3、鸿图公司实施包干制前期物业服务，收费项目和标准符合政府审批价格，收支帐目属于鸿图公司经营行为，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《物业服务收费管理办法》等规定，鸿图公司没有提供管理服务相关收支帐目的义务。
鸿图公司上诉请求是：撤销一审法院判决，九台业委会承担诉讼费。
九台业委会服从一审法院判决，认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回鸿图公司上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有九台业委会提交的住户手册、鸿图公司名称变更通知、物业交接协议、公约、5份租赁合同，以及证据交换笔录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，作为全体业主的代表机构，九台业委会有权为全体业主的公共利益代表全体业主向鸿图公司提起诉讼。由于公约中规定“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”，故九台业委会有权要求鸿图公司提供2000年至2008年7月31日期间北京市朝阳区九台2000家园公共区域进行出租经营的收支帐目以供查阅。上诉人鸿图公司的上诉请求和理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由北京鸿图展翔物业管理有限公司负担（北京市朝阳区九台2000家园业主委员会已预交案件受理费，故北京鸿图展翔物业管理有限公司于本判决生效后七日内向北京市朝阳区九台2000家园业主委员会支付）；
二审案件受理费七十元，由北京鸿图展翔物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫飞
代理审判员 李晶雪
代理审判员 郭菁
二○○九 年九 月 十七 日
书 记 员 卢静
（本裁判文书来自《法律图书馆》网站）
七、北京丰海香园餐饮有限公司与北京怡海达丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
——北京市第二中级人民法院(2009-9-18)
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2009)二中民终字第13645号
上诉人（原审被告）北京丰海香园餐饮有限公司，住所地北京市丰台区怡海花园富润园8号楼。
法定代表人张立庆，经理。
委托代理人王炳燕，男， 1955年8月29日出生，汉族，北京新世纪民商法研究所副主任，住(略)。
被上诉人（原审原告）北京怡海达丰物业管理有限公司，住所地北京市丰台区怡海路4号。
法定代表人袁敏捷，董事长。
委托代理人董凤刚，男，1960年6月15日出生，汉族，北京怡海达丰物业管理有限公司法律顾问，住(略)。
上诉人北京丰海香园餐饮有限公司（以下简称丰海香园公司）因与被上诉人北京怡海达丰物业管理有限公司（以下简称怡海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第08316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月1日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官李晶雪、郭菁参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
怡海物业公司在一审中起诉称： 2006年10月27日，怡海物业公司与丰海香园公司签订了北京怡海花园物业管理公约。公约规定，丰海香园公司每月应缴纳物业费3955.38元，每年1月31日前向怡海物业公司缴纳当年物业费，逾期未缴者，每天加收其应缴额的5‰的滞纳金。之后，丰海香园公司在怡海物业公司管理的怡海花园富润园8号楼底商开办了丰海香园大酒楼，酒楼经营至今。怡海物业公司向丰海香园公司提供了物业服务，但丰海香园公司却未支付2007年12月至2009年1月的物业费55 375.32元。经多次催要未果，现诉至法院，要求丰海香园公司支付2007年12月至2009年1月的物业费共计55 375.32元，并支付2009年3月1日起至本案判决之日止的滞纳金｛按每日5‰计算｝。
丰海香园公司在一审中答辩称，丰海香园公司认可欠缴物业费的时间，但所欠费用怡海物业公司计算有误，丰海香园公司曾缴纳7910.76元物业费押金，应在欠缴物业费中扣除。怡海物业公司提供的物业服务有瑕疵，包括供暖面积不足（有的区域未装暖气片）、不提供停车位、不给修理下水道、房屋漏雨也没给修。怡海物业公司还曾给丰海香园公司酒楼停水停电，为酒楼的经营设置障碍。综上，丰海香园公司要求在确认实际欠缴数额的基础上减免一半物业费作为补偿。
一审法院审理查明，丰海香园公司在怡海花园富润园8号楼底商开办了丰海香园大酒楼，其于2006年10月27日与北京达丰物业管理有限公司（后名称变更为北京怡海达丰物业管理有限公司）签订商铺物业管理合同（公约），约定由北京怡海物业公司对丰海香园公司提供物业管理服务，物业管理费标准为每月3955.38元，每年元月31日前缴纳当年的物业管理费。自2007年12月始至2009年1月止，丰海香园公司未缴纳物业管理费，金额共计55 375.32元。2006年10月27日，丰海香园公司向怡海物业公司缴纳7910.76元物业费押金，怡海物业公司诉讼请求中未予扣除。2009年2月，丰海香园公司从怡海花园富润园8号楼底商退租，丰海香园公司与怡海物业公司终止物业服务关系。
丰海香园公司提交万顺管道疏通服务部出具的收据1张，载明：今收到北京丰海香园餐饮有限公司交来2008年二月份3次、2008年三月份2次共计5次的疏通下水管道费1000元。
丰海香园公司提交照片若干张，以证明房屋漏水情况。
一审庭审中，怡海物业公司表示放弃关于滞纳金的诉讼请求。
一审法院判决认定，丰海香园公司与怡海物业公司签订的物业管理合同为有效合同，丰海香园公司应当按合同约定向怡海物业公司交纳物业管理费。因有证据证明怡海物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故根据权利义务对等原则，应当对其要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例一审法院根据实际违约情况酌定为20%。丰海香园公司已缴纳的7910.76元物业费押金应在欠费总额中予以扣除。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，一审法院判决：丰海香园餐饮有限公司于判决生效之日起10日内给付怡海物业公司2007年12月至2009年1月期间的物业管理费37 971.65元。
丰海香园公司不服一审法院民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：怡海物业公司没有为丰海香园公司提供物业服务，房屋漏水，下水道经常堵漏，造成客人不满，用餐后不买单，怡海物业公司没有按照合同约定进行服务和维修。因此，丰海香园公司只同意付给怡海物业公司50％物业费，后减去押金，即是：55 375.32元的一半再减去7910.76元，是19 776.9元。一审法院计算丰海香园公司给付怡海物业公司物业费方法有误。应当在55 375.32元上扣除20％，再减去丰海香园公司已经交纳的7910.6元，是36 389.5元。
丰海香园公司上诉请求是：改判丰海香园公司给付怡海物业公司物业费19 776.9元。
怡海物业公司服从一审法院民事判决，其答辩称：怡海物业公司服务到位，没有违约，客人是否满意丰海香园公司的服务，是丰海香园公司的经营问题，与怡海物业公司无关。不同意丰海香园公司所说的给付物业费的数额。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有怡海物业公司、丰海香园公司当庭陈述及《物业管理公约》、《商铺租赁合同》、收据等证据在案佐证。
本院认为，丰海香园公司与怡海物业公司签订的物业管理合同合法有效，丰海香园公司应向怡海物业公司交纳物业费。在有证据证明怡海物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵情形下，一审法院对怡海物业公司要求的物业费数额进行酌定，依据酌定的数额判决丰海香园公司应当支付的物业费数额，并无不当，本院对丰海香园公司的上诉理由不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五百九十三元，由北京怡海达丰物业管理有限公司负担一百八十七元（已交纳），由北京丰海香园餐饮有限公司负担四百零六元（于本判决生效之日起七日内交纳）；
二审案件受理费二百九十四元，由北京丰海香园餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 飞
代理审判员 李晶雪
代理审判员 郭 菁
二○○九 年 九 月 十八 日
书 记 员 卢 静
（本裁判文书来自《法律图书馆》网站）
八、蔡某珍诉东莞市某山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
——广东省东莞市中级人民法院(2009-12-15)
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
（2009）东中法民一终字第6328号
上诉人（原审原告）：蔡某珍，女。
委托代理人：谭光达。
被上诉人（原审被告）：东莞市某山庄房地产开发有限公司（以下简称某山庄公司）。。
法定代表人：叶惠全。
委托代理人：钱静。
上诉人蔡某珍因商品房预售合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2009）东二法民一初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院认定：2006年8月31日，蔡某珍与某山庄公司签订了一份《某山庄认购书》，约定蔡某珍向某山庄公司认购某山庄美林苑15＃楼单元501号复式房一套，蔡某珍并于当日向某山庄公司交纳定金20000元。后蔡某珍与某山庄公司于2006年10月21日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房为东莞市大岭山镇杨屋村某山庄美林苑15＃楼1单元501房，层高为下层：3米，上层：最低1.9米，最高4.8米，商品房的建筑面积为166.21平方米，套内建筑面积151.08平方米；合同第四条约定，每平方米单价为5105.12元，总金额为771282元；合同第五条规定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按照以下原则处理：1、差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。同日，蔡某珍与东莞市农村信用合作联社大岭山信用社签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，向东莞市农村信用合作联社大岭山信用社贷款539000元用于支付案涉购楼款，蔡某珍并于同日向某山庄公司支付了首期房款212282元、印花税共计258元（两种印花税分别为231元、27元）、登记费80元、公证费1294元、抵押合同律师费1348元。2006年11月3日，蔡某珍提供向银行按揭向某山庄公司支付了余下的购房款539000元。蔡某珍后按月支付按揭还款，2007年5月21日，蔡某珍将余下的全部借款及利息共计514530.86元支付给了东莞市农村信用合作联社大岭山信用社。
在一审庭审中，双方已经确认案涉房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了3.58平方米，占合同约定计价面积的2.37％。蔡某珍在一审庭审中认为，案涉房屋的上层最低层高只有1.4米，并非合同约定的1.9米，而某山庄公司则称层高是包含楼板的厚度的，因蔡某珍、某山庄公司双方对案涉房屋的上层层高存在争议，蔡某珍申请法院对案涉房屋的上层层高进行鉴定，原东莞市人民法院委托广州市汇志测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示：“案涉房屋的上层最高净高为3.56米、最低净高为1.78米、最高层高为3.76米，最低层高为1.98米，顶层天面的厚度为0.2米”。
原审认定以上事实，有蔡某珍提供的蔡某珍身份证复印件、某山庄认购书、商品房买卖合同、买卖合同补充协议、美林苑五楼复式平面图、定金收据、印花税和律师费收据、公证书、首期房款收据、余款按揭借款收据、偿付按揭款存折、供款情况、入伙缴费标准表通知、报告及邮件（快递）回执、收据、照片，某山庄公司提供的某山庄公司营业执照复印件、证明、测绘资质证书（副本）、工程竣工验收报告、特快专递回执、《入伙通知书》，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书等证据以及该院庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：蔡某珍、某山庄公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应受该合同的约束。本案的争议焦点是双方的商品房买卖合同是否达到解除的条件。解决该问题的关键是对两个方面进行认定，其一是案涉商品房的面积缩水是否达到合同约定的可以解除的条件；其二是案涉商品房的层高是否符合合同约定，若不符合，是否达到合同约定的可以解除的条件。
首先，蔡某珍、某山庄公司双方在一审庭审中已经确定案涉房屋的套内建筑面积实际缩水3.58平方米，该院对此予以确认。由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37％，是在合同第五条第2款约定的范围内，尚未达到可以解除合同的程度。因此，蔡某珍依据面积缩水要求解除合同的理由不充分，该院不予支持。
其次，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书已经显示案涉房屋的上层最低层高为1.98米，上层最低净高为1.78米，可见层高和净高是两个不同的概念，而双方的商品房买卖合同约定的是层高，因鉴定报告已经确定上层最低层高为1.98米，该高度已经超过了合同约定的上层最低层高为1.9米的标准，故案涉房屋上层最低层高是符合合同的约定的。至于上层最高层高的问题，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示案涉房屋的上层最高层高为3.76米，而合同约定的是4.8米，可见案涉商品房的上层最高层高是低于合同约定的高度的。但该院认为，在人们居住的商品房中，高度一般都在3米左右，案涉商品房的3.76米的高度并不会对蔡某珍的居住产生重大影响，蔡某珍是可以在该高度的房屋内正常生活的，不属于根本违约，未达到解除双方合同的程度。因此，蔡某珍据此要求解除合同理由不足，该院不予采纳。
综上，蔡某珍要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，依据不足，该院予以驳回。
对于蔡某珍要求某山庄公司立即退还蔡某珍已付房款771282元及利息、支付损失费20803.18元（其中已支付利息截至2007年5月21日止17823.18元、公证费1294元、抵押合同律师见证费1348元、登记费80元、印花税A27元，印花税B231元）、违约金，并要求某山庄公司双倍返还定金40000元，赔偿蔡某珍因物价涨幅差额损失费166210元等诉请，因上述诉请均是建立在案涉房屋的面积或上层高度违反合同约定，已经达到根本违约足以解除合同的基础上，故对上述诉请该院均不予支持。对于案涉房屋因套内建筑面积缩水而导致蔡某珍的损失，因蔡某珍并未在本案中提出，故该院在本案中不作处理，蔡某珍可以另行起诉。
原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条的规定，判决：驳回蔡某珍的全部诉讼请求。本案一审受理费13988元，鉴定费1500元，共计15488元，均由蔡某珍负担。
一审宣判后，蔡某珍不服，向本院提起上诉称：一、原审判决混淆本案基本事实，回避本案争议焦点。（一）本案基本事实：2006年8月，某山庄公司开发的沁林山庄公开对外发售商品房，我有意购买，在察看样板房后（该沁林山庄第一期2栋1单元4－5楼），同月31日与某山庄公司签订《某山庄认购书》，相继签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）并按照某山庄公司的要求交纳各项费用，包括购房款。2007年4月某山庄公司通知我入伙时，我发现某山庄公司即将交付的房屋与合同约定的交付标准相差甚远，当即拒收房屋，要求某山庄公司换房（与样板房或合同约定的标准房或返还房款），某山庄公司不同意我的要求，才导致本案纠纷的发生。从上述基本事实可看出，本案争议焦点为：某山庄公司所交付的房屋是否符合合同约定的交付标准。合同第三条约定：该商品房屋高为下层3米，上层最低1.9米，最高4.8米，建筑面积共166.21平方米，套内面积为151.08平方米。样板房也就是按照上述交付标准建造的，而实际交房时，面积只有120.96平方米（见2007年4月份物管公司向我下发收费标准表），上层层高最低处为1.41米，最高处为3.76米，显然没有达到合同约定的交付标准。某山庄公司即将交付的房屋不符合合同约定及样板房的交付标准，根据有关法律规定，我有权要求换房或返还购房款。（二）一审认定本案发生在房屋交付使用后产生的争议，并依照合同第四条之约定标准进行处理。事实上，本案发生在房屋交付过程中，还在合同履行阶段。依照交易惯例和我国合同法规定，对于产品质量有瑕疵的，买受人有权要求换货或拒收，否则不支付货款。一般商品交易的流程为：订货—交货—验收—合格后付款，不会出现类似纠纷。而商品房采取预售制，即订货—付款—交货的模式进行，买受人付款在前，而房屋交付在后。交付房屋如果符合双方约定合同的标准，交付后发生所有权的转移。整个合同的履行才完成。在使用过程中，发现了合同约定解除条件，合同可以解除。原审也就是以此种情形来处理本案的，而本案因质量问题争议发生在所有权转移之前，合同根本没有履行完，在某山庄公司有悖合同约定的前提下，该合同赋予购房人终止合同的权利。我选择行使此权利，一审法院应当支持我的请求。二、一审判决明显偏袒某山庄公司，显失公平，表现在（一）对“层高”概念的理解上，依照合同第二条之约定，对房屋上层的层高约定的为最低不低于1.9米，最高不低于4.8米，按照大众理解的层高应是房屋净高的概念，而一审法院把层高和净高区分出来，认定房屋上层层高符合合同约定交付标准，不符合常理。再说，该合同是某山庄公司制订的格式合同，依照合同法规定，对格式化的合同内容有争议，应作有利于对方的解释。（二）合同第十条明确约定了我享有终止合同的权利，一审判决却对此只字未提。合同法明确规定，对当事人有约定的，应按照约定执行，只是对质量标准未有明确的约定，按照不妨碍合同履行的原则来执行。一审判决没有尊重当事人的事前约定作出判决。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判某山庄公司返还我已付房款771282元及利息、支付损失费20863.18元、双倍返还定金40000元、赔偿我回物价涨幅差额损失费166210元。
被上诉人某山庄公司答辩称：一、一审判决对本案争议的焦点归纳准确。本案争议焦点是涉案商品房买卖合同是否达到解除条件，而不是蔡某珍在上诉状中所主张的涉案房屋是否符合合同约定的标准。蔡某珍主张涉案房屋的实际面积及层高与合同约定有差异，我公司也承认差异的存在，双方在此问题上并无争议。双方的争议是：这种差异是否达到解除合同的条件。二、一审判决对本案争议焦点的分析认定完全正确。关于面积差异，蔡某珍在一审时已确认涉案商品房的套内建筑面积比合同约定缩小3.58平方米，而且表示不再对面积进行鉴定。按照双方确认的缩水面积所计算出的，面积差占比为2.37%，在合同第五条第2款的约定的范围内，尚未达到可以解除合同的条件。关于上层层高差异，根据双方确认的鉴定书的鉴定结论，出现差异的涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米。由于双方在合同中并未约定层高不符时如何处理，因此依我国合同法，蔡某珍仅在差异导致合同目的无法实现时享有解除权。而本案中，涉案商品房仅上层层高与合同约定略有不符，且以现有层高，仍然可以满足蔡某珍日常生活需要，不会影响蔡某珍的居住品质，所以蔡某珍无权以层高差异为由解除合同。三、一审法院准确公正，蔡某珍上诉无理，法院应依法驳回其上诉。一审法院认定事实无误，适用法律准确，判决公正，理应维持。蔡某珍为了达到解除合同退房目的，故意在上诉状作出不实陈述，对已在一审确认的事实又予否认，对已经明确的层高与净高的概念故意混淆，完全置事实于不顾。综上所述，蔡某珍的上诉没有事实与法律依据，不应得到支持，请求二审法院予以驳回。
经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于蔡某珍主张解除与某山庄公司之间的《商品房买卖合同》的理由是否成立。蔡某珍主张解除合同的理由主要是涉案房屋面积缩水和层高不符合合同约定。对于面积差异问题，双方均确认涉案的商品房套内建筑面积实际缩水3.58平方米，由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37%，尚未达到可以要求解除合同的条件，因此，蔡某珍以房屋面积差异为由要求解除合同并不能成立。但是本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4.8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67%，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡某珍对涉案房屋的使用，蔡某珍的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。…”的规定，蔡某珍要求解除与某山庄公司之间于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。因此，某山庄公司应向蔡某珍返还购房款771282元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率，以212282元为基数，从2006年10月21日起计至2006年11月2日；以771282元为基数，从2006年11月3日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。对于蔡某珍请求的贷款利息损失17823.18元，在上述某山庄公司返还购房款利息中已得到补偿，本院不再支持。对于蔡某珍请求某山庄公司支付公证费1294元、抵押合同律师费1348元、登记费80元、印花税258元，合理有据，本院予以支持。对于蔡某珍要求某山庄公司双倍返还定金40000元及赔偿物价涨幅差额损失费166210元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决对合同应否解除处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：
一、撤销东莞市第二人民法院（2009）东二法民一初字第898号民事判决。
二、解除蔡某珍与东莞市某山庄房地产开发有限公司于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》。
三、限东莞市某山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡某珍返还购房款771282元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率，以212282元为基数，从2006年10月21日起计至2006年11月2日；以771282元为基数，从2006年11月3日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
四、限东莞市某山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡某珍支付公证费1294元、抵押合同律费1348元、登记费80元、印花税258元，合计2980元。
五、驳回蔡某珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13988元、鉴定费1500元，由某山庄公司负担12000元，蔡某珍负担3488元；二审案件受理费13988元，由某山庄公司负担12000元，蔡某珍负担1988元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 政
审 判 员 莫 松 坚
代理审判员 杨 斯 淼
二○○九年十二月十五日
本件与原本核对无异
书 记 员 陈映 红
（本裁判文书来自《法律图书馆》网站）
九、原告朱文健与被告重庆银昌房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案
——重庆市沙坪坝区人民法院(2009-11-18)
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2009）沙法民初字第3884号
原告朱文健，男，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人关瑛，男，住重庆市渝北区。
被告重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人周荣昌，该公司董事长。
委托代理人李亚莉，女，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人杨小涛，男，住重庆市江北区。
原告朱文健与被告重庆银昌房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱文健的委托代理人关瑛，被告重庆银昌房地产开发有限公司的委托代理人李亚莉、杨小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱文健诉称，2003年5月，原告购买被告开发的沙坪坝区双碑街66-1号A-11-6号房屋，并缴纳了专项维修资金。双方合同约定交房后180日内被告为原告办理房地产权证，但由于被告挪用专项维修资金，数额巨大，且至今未为原告办理房地产权证，故诉至法院，1、要求被告在判决生效后十日内将代收原告的专项维修资金及法定利息移交沙坪坝区房管局 ；2、要求被告于本判决生效后90日内向原告发放《房地产权证》，否则，从第91天起，以已付房款总额为本金，按银行逾期贷款利息标准赔偿逾期办证损失；3、被告承担本案诉讼费用。
被告重庆银昌房地产开发有限公司辩称，专项维修基金被告已全部移送沙坪坝区房管局，被告同意在90日内为原告办证。关于逾期办证违约金，原告已通过诉讼得到了赔偿，我公司不应再支付逾期办证违约金。
经审理查明，2003年5月，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的重庆市沙坪坝区双碑街66-1号A-11-6号商品房一套出售给原告，总房款为104 892元。交房时间为2004年8月31日。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的3%赔偿买受人损失。（2）、买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交纳了购房款104 892元及专项维修资金3147元，被告已将房屋交付给原告使用，但一直未为原告办理房地产权证。原告曾起诉来院，要求被告按约定支付总房款5%的逾期办证违约金，本院判决被告支付原告逾期办证违约金5245元。现被告已履行本院生效判决。2009年4月30日，沙坪坝区房管局对被告作出行政决定书，载明：房管局于2008年6月2日向被告送达了《沙坪坝区物业专项维修资金催交通知书》，同年10月31日又送达了《沙坪坝区物业专项维修资金追交通知书》，被告于同年12月移交了100 905元外，未再履行移交，限被告于2009年5月20日前将专项维修资金1 609 995元移交存入专户管理。2009年7月8日，被告向沙坪坝区房管局移交了原告的大修基金。
上述事实，有重庆市商品房买卖合同、大修基金收据、民事判决书、沙房行决（2009）第2号行政决定书、已使用大修基金情况说明表以及双方当事人的陈述等证据在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告违反合同约定，未在合同约定的期限内为原告办理房地产权证，原告要求被告90日内办理，本院予以支持。逾期办证的违约金，原告已通过诉讼得到赔偿。《民事诉讼法》第二百二十九条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告要求被告从第91天起赔偿逾期办证损失的诉讼请求应属于不执行生效判决的情况，本案不予处理。
专项维修资金属业主所有，被告在收取原告缴纳的专项维修资金后，未按规定在合理期限内及时移交存入专户管理，经房管部门多次催收后，仍未及时缴存，被告长期占用业主专项维修资金，给业主造成了利息损失，现原告要求被告将其利息移交房管部门，本院予以支持。该利息的起算日期以房管部门催收之日2008年6月2日为基准，给予被告10日准备期，从2008年6月12日开始计算。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告重庆银昌房地产开发有限公司于本判决生效后90日内协助原告朱文健办理重庆市沙坪坝区双碑街66-1号A-11-6号房屋的房地产权证。
二、被告重庆银昌房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将专项维修资金利息存入重庆市沙坪坝区房屋管理局专户，该利息以3147元为本金，从2008年6月12日起至2009年7月8日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算。
三、驳回原告朱文健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费130元（原告已预交），由被告负担，限被告于本判决生效后10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费130元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 何 叶
审 判 员 刘 涛
代理审判员 左庆凯
（本裁判文书来自《法律图书馆》网站）
十、原告官新健与被告重庆银昌房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案
——重庆市沙坪坝区人民法院(2009-11-18)
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2009）沙法民初字第3882号
原告官新健，男，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人关瑛，男，住重庆市渝北区。
被告重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人周荣昌，该公司董事长。
委托代理人李亚莉，女，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人杨小涛，男，住重庆市江北区。
原告官新健与被告重庆银昌房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官新健的委托代理人关瑛，被告重庆银昌房地产开发有限公司的委托代理人李亚莉、杨小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告官新健诉称，2003年5月，原告购买被告开发的沙坪坝区双碑街66-1号A-12-1号房屋，并缴纳了专项维修资金。双方合同约定交房后180日内被告为原告办理房地产权证，但由于被告挪用专项维修资金，数额巨大，且至今未为原告办理房地产权证，故诉至法院，1、要求被告在判决生效后十日内将代收原告的专项维修资金及法定利息移交沙坪坝区房管局 ；2、要求被告于本判决生效后90日内向原告发放《房地产权证》，否则，从第91天起，以已付房款总额为本金，按银行逾期贷款利息标准赔偿逾期办证损失；3、被告承担本案诉讼费用。
被告重庆银昌房地产开发有限公司辩称，专项维修基金被告已全部移送沙坪坝区房管局，被告同意在90日内为原告办证。关于逾期办证违约金，原告已通过诉讼得到了赔偿，我公司不应再支付逾期办证违约金。
经审理查明，2003年5月，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的重庆市沙坪坝区双碑街66-1号A-12-1号商品房一套出售给原告，总房款为169 406元。交房时间为2004年8月31日。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的3%赔偿买受人损失。（2）、买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交纳了购房款169 406元及专项维修资金5082元，被告已将房屋交付给原告使用，但一直未为原告办理房地产权证。原告曾起诉来院，要求被告按约定支付总房款5%的逾期办证违约金，本院判决被告支付原告逾期办证违约金8470.30元。现被告已履行本院生效判决。2009年4月30日，沙坪坝区房管局对被告作出行政决定书，载明：房管局于2008年6月2日向被告送达了《沙坪坝区物业专项维修资金催交通知书》，同年10月31日又送达了《沙坪坝区物业专项维修资金追交通知书》，被告于同年12月移交了100 905元外，未再履行移交，限被告于2009年5月20日前将专项维修资金1 609 995元移交存入专户管理。2009年10月12日，被告向沙坪坝区房管局移交了原告的大修基金。
上述事实，有重庆市商品房买卖合同、大修基金收据、民事判决书、沙房行决（2009）第2号行政决定书、已使用大修基金情况说明表以及双方当事人的陈述等证据在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告违反合同约定，未在合同约定的期限内为原告办理房地产权证，原告要求被告90日内办理，本院予以支持。逾期办证的违约金，原告已通过诉讼得到赔偿。《民事诉讼法》第二百二十九条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告要求被告从第91天起赔偿逾期办证损失的诉讼请求应属于不执行生效判决的情况，本案不予处理。
专项维修资金属业主所有，被告在收取原告缴纳的专项维修资金后，未按规定在合理期限内及时移交存入专户管理，经房管部门多次催收后，仍未及时缴存，被告长期占用业主专项维修资金，给业主造成了利息损失，现原告要求被告将其利息移交房管部门，本院予以支持。该利息的起算日期以房管部门催收之日2008年6月2日为基准，给予被告10日准备期，从2008年6月12日开始计算。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告重庆银昌房地产开发有限公司于本判决生效后90日内协助原告官新健办理重庆市沙坪坝区双碑街66-1号A-12-1号房屋的房地产权证。
二、被告重庆银昌房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将专项维修资金利息存入重庆市沙坪坝区房屋管理局专户，该利息以5082元为本金，从2008年6月12日起至2009年10月12日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算。
三、驳回原告官新健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费130元（原告已预交），由被告负担，限被告于本判决生效后10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费130元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 何 叶
审 判 员 刘 涛
代理审判员 左庆凯
二○○九年十一月十八日
书 记 员 唐新义
（本裁判文书来自《法律图书馆》网站）
法律法规
一、中华人民共和国土地管理法
(1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)
目 录
第一章 总则
第二章 土地的所有权和使用权
第三章 土地利用总体规划
第四章 耕地保护
第五章 建设用地
第六章 监督检查
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总则
第一条为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
第四条 国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第六条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。
第七条 在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。
第二章 土地的所有权和使用权
第八条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
第十六条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第三章 土地利用总体规划
第十七条各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。
土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。
第十八条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。
地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。
省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。
第十九条 土地利用总体规划按照下列原则编制：
(一)严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；
(二)提高土地利用率；
(三)统筹安排各类、各区域用地；
(四)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；
(五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
第二十条 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。
乡(镇)土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。
第二十一条 土地利用总体规划实行分级审批。
省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。
省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。
本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。
第二十二条 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。
城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。
在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
第二十三条江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。
第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。
土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。
第二十五条省、自治区、直辖市人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。
第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。
经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。
第二十七条 国家建立土地调查制度。
县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。
第二十八条县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。
第二十九条 国家建立土地统计制度。
县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。
土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。
第三十条 国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测。
第四章 耕地保护
第三十一条 国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。
国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。
第三十二条县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。
第三十三条省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。
第三十四条 国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：
(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；
(三)蔬菜生产基地；
(四)农业科研、教学试验田；
(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。
基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
第三十五条 各级人民政府应当采取措施，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污染土地。
第三十六条 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
第三十八条国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。
国家依法保护开发者的合法权益。
第三十九条开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。
根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。
第四十条开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
第四十一条国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。
地方各级人民政府应当采取措施，改造中、低产田，整治闲散地和废弃地。
第四十二条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
第五章 建设用地
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：
(一)基本农田；
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
(三)其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第四十六条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。
第五十一条 大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。
第五十二条建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。
第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地；
(二)城市基础设施用地和公益事业用地；
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(一)为公共利益需要使用土地的；
(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第五十九条乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
第六十条农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十一条乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
第六十四条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。
第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
(二)不按照批准的用途使用土地的；
(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第六章 监督检查
第六十六条 县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。
第六十七条 县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
(一)要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；
(二)要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；
(三)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测；
(四)责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。
第六十八条土地管理监督检查人员履行职责，需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的，应当出示土地管理监督检查证件。
第六十九条有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。
第七十条县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予行政处分的，应当依法予以处理；自己无权处理的，应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。
第七十一条县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，应当依法给予行政处罚。
第七十二条依照本法规定应当给予行政处罚，而有关土地行政主管部门不给予行政处罚的，上级人民政府土地行政主管部门有权责令有关土地行政主管部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚，并给予有关土地行政主管部门的负责人行政处分。
第七章 法律责任
第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十四条违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十五条违反本法规定，拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦，可以处以罚款。
第七十六条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
第七十七条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
第七十九条侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八十条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
第八十二条 不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
第八十三条依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
第八十四条土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附则
第八十五条 中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地的，适用本法；法律另有规定的，从其规定。
第八十六条 本法自1999年1月1日起施行。
二、中华人民共和国土地管理法实施条例
《中华人民共和国土地管理法实施条例》已经１９９８年１２月２４日国务院第１２次常务会议通过，现予发布，自１９９９年１月１日起施行。
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理
法》），制定本条例。
第二章 土地的所有权和使用权
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
（三）国家依法征用的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集
体所有的土地；
（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后
不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和
土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规
定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权
，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人
民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，
核发集体土地所有权证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所
在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政
府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记
。
第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在
地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上
人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央
国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，
具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局
等有关部门制定。
未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护
管理。
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、
构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人
民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法
进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更
登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人
民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法
进行变更登记。
第七条 依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用
权的，由原土地登记机关注销土地登记。
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续
期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
第三章 土地利用总体规划
第八条 全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国
务院有关部门编制，报国务院批准。
省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人
民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。
省、自治区人民政府所在地的市、人口在１００万以上的城市以及国
务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行
政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报
国务院批准。
本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关
人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、
自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡
（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自
治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
第九条 土地利用总体规划的规划期限一般为１５年。
第十条 依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划
分为农用地、建设用地和未利用地。
县级和乡（镇）土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护
区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等；其中，乡（镇）土地利用
总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。
土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门
会同国务院有关部门制定。
第十一条 乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民
政府应当在本行政区域内予以公告。
公告应当包括下列内容：
（一）规划目标；
（二）规划期限；
（三）规划范围；
（四）地块用途；
（五）批准机关和批准日期。
第十二条 依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改
土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市
人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关
批准。
上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划
的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机
关备案。
第十三条 各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设
用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。
土地利用年度计划应当包括下列内容：
（一）农用地转用计划指标；
（二）耕地保有量计划指标；
（三）土地开发整理计划指标。
第十四条 县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部
门进行土地调查。
土地调查应当包括下列内容：
（一）土地权属；
（二）土地利用现状；
（三）土地条件。
地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政
府批准后，应当向社会公布；全国土地利用现状调查结果，报国务院批准
后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国
务院有关部门制定。
第十五条 国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等
级评定标准。
县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地
等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人
民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公
布。
根据国民经济和社会发展状况，土地等级每６年调整１次。
第四章 耕地保护
第十六条 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范
围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用耕地，以及在土地利用总体
规划确定的城市建设用地范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等
建设项目占用耕地的，分别由市、县人民政府、农村集体经济组织和建设
单位依照《土地管理法》第三十一条的规定负责开垦耕地；没有条件开垦
或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳
耕地开垦费。
第十七条 禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内
从事土地开发活动。
在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的
国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向
土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权
的人民政府批准。
一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩６００公顷以
下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批
准；开发６００公顷以上的，报国务院批准。
开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、
畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发
单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过５０年。
第十八条 县、乡（镇）人民政府应当按照土地利用总体规划，组织
农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。
地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整
理。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补
偿指标。
土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织
和土地使用者共同承担。
第五章 建设用地
第十九条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土
地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村
庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄
、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
第二十条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施
城市规划占用土地的，按照下列规定办理：
（一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、
补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。
（二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补
充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民
政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准
农用地转用方案时一并批准。
（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由
市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。
在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄
、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕
地方案，依照前款规定的程序办理。
第二十一条 具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设
项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可
以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地
有关审批手续。
第二十二条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建
设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目
用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报
批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地
行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审
查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，
应当报上级人民政府批准。
（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用
地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与
土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县
人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府
土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由
市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有
偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
第二十三条 具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地
利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、
水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市
建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目
用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报
批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地
行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审
查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉
及国有农用地的，不拟订征用土地方案），经市、县人民政府审核同意后
，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地
转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准
征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准（涉及国有农用地的
，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批
准）。
（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经
批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。
有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者
签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土
地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土
地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。
第二十四条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未
利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项
目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规
定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。
第二十五条 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市
、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途
、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期
限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地
权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同
有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村
予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿
、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部
门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调
不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征
用土地方案的实施。
征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起３个月内
全额支付。
第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青
苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人
员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由
农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安
置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得
被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
第二十七条 抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中
，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办
理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后６
个月内申请补办建设用地审批手续。
第二十八条 建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使
用者应当自临时用地期满之日起１年内恢复种植条件。
第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
第三十条 《土地管理法》第五十五条规定的新增建设用地的土地有
偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。
第六章 监督检查
第三十一条 土地管理监督检查人员应当经过培训，经考核合格后，
方可从事土地管理监督检查工作。
第三十二条 土地行政主管部门履行监督检查职责，除采取《土地管
理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：
（一）询问违法案件的当事人、嫌疑人和证人；
（二）进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行拍照、摄像
；
（三）责令当事人停止正在进行的土地违法行为；
（四）对涉嫌土地违法的单位或者个人，停止办理有关土地审批、登
记手续；
（五）责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物
。
第三十三条 依照《土地管理法》第七十二条规定给予行政处分的，
由责令作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚决定的上级人民政府土地
行政主管部门作出。对于警告、记过、记大过的行政处分决定，上级土地
行政主管部门可以直接作出；对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上
级土地行政主管部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，
向有关机关提出行政处分建议，由有关机关依法处理。
第七章 法律责任
第三十四条 违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定
的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令
限期改正；逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。
第三十五条 在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由
县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作
出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十六条 对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总
体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府
土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关
依法申请人民法院强制执行。
第三十七条 阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务的，依
法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。
第三十八条 依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚
款额为非法所得的百分之五十以下。
第三十九条 依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚
款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。
第四十条 依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款
额为耕地开垦费的２倍以下。
第四十一条 依照《土地管理法》第七十五条的规定处以罚款的，罚
款额为土地复垦费的２倍以下。
第四十二条 依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚
款额为非法占用土地每平方米３０元以下。
第四十三条 依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款
额为非法占用土地每平方米１０元以上３０元以下。
第四十四条 违反本条例第二十八条的规定，逾期不恢复种植条件的
，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦
费２倍以下的罚款。
第四十五条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地
的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地
的，申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第四十六条 本条例自１９９９年１月１日起施行。１９９１年１月
４日国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》同时废止。
三、中华人民共和国城市房地产管理法
（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）
目录
第一章 总 则
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第二节 土地使用权划拨
第三章 房地产开发
第四章 房地产交易
第一节 一般规定
第二节 房地产转让
第三节 房地产抵押
第四节 房屋租赁
第五节 中介服务机构
第五章 房地产权属登记管理
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节 土地使用权划拨
第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章 房地产开发
第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章 房地产交易
第一节 一般规定
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节 房地产转让
第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节 房地产抵押
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节 房屋租赁
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节 中介服务机构
第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章 房地产权属登记管理
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章 法律责任
第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条 违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条 违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章 附 则
第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。
四、商品房销售管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三章 广告与合同
第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第四章 销售代理
第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章 交付
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 法律责任
第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处５万元以上１０万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自２００１年６月１日起施行。
五、城市商品房预售管理办法
（1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正）
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条 商品房预售许可依下列程序办理：
（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第十八条 本办法自1995年1月1日起施行。
六、城市房地产开发经营管理条例
《城市房地产开发经营管理条例》已经一九九八年七月二十日国务院常务会议通过，现与公布施行。
中华人民共和国国务院总理 朱镕基
一九九八年七月二十日
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章 房地产开发建设
第十条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第四十条 国家工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、循私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
第四十二条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第四十三条 本条例自发布之日起施行。
七、城市房屋拆迁管理条例
（一九九一年一月十八日国务院第七十六次常务会议通过）
目录
第一章 总则
第二章 拆迁管理一般规定
第三章 拆迁补偿
第四章 拆迁安置
第五章 罚则
第六章 附则
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。
第二条 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。
第三条 本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。
本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。
第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条 国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门（以下简称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
第七条 县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励。
第二章 拆迁管理一般规定
第八条 任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。
实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
第九条 当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。
拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。
第十条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十一条 拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。
第十二条 在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。
补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。
第十三条 补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。
拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十四条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。
当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。
第十五条 在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
第十六条 法律、法规对拆迁使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。
第十七条 房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。
第十八条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿
第十九条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。
拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
第二十条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
第二十一条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。
拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。
第二十二条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。
第二十三条 以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第二十四条 拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。
第二十五条 拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第二十六条 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。
第四章 拆迁安置
第二十七条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。
被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。
第二十八条 对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。
对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。
第二十九条 拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。
第三十条 拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积（以下简称原面积）安置。
对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。增加安置面积的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十一条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。
在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。
在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。
搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十二条 拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。
第三十三条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置补助费。
由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当付给临时安置补助费。
第三十四条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。
第五章 罚则
第三十五条 对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：
（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；
（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；
（三）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。
第三十六条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可处以罚款。
第三十七条 被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。
第三十八条 本条例中所规定的罚款，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
罚款全部上缴国库，任何单位和个人不得截留、分成。
第三十九条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十条 辱骂、殴打房屋拆迁主管部门工作人员，阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚法规的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十三条 本条例由国务院房地产行政主管部门负责解释。
第四十四条 本条例自一九九一年六月一日起施行。
八、城市房屋拆迁行政裁决工作规程
第一条 为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》，制定本工作规程。
第二条 按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人申请裁决的，适用本规程。
第三条 市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责。
第四条 行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
第五条 拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）法定代表人的身份证明；
（三）被拆迁房屋权属证明材料；
（四）被拆迁房屋的估价报告；
（五）对被申请人的补偿安置方案；
（六）申请人与被申请人的协商记录；
（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；
（八）其他与裁决有关的资料。
第六条 被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）被拆迁房屋的权属证明；
（四）申请裁决的理由及相关证明材料；
（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
第七条 未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。
第八条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：
（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；
（四）房屋已经灭失的；
（五）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。
对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。
第九条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。
第十条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；
（二）审核相关资料、程序的合法性；
（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。
拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。
（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
（五）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
第十一条 行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的，应当回避。
第十二条 有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：
（一）发现新的需要查证的事实；
（二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；
（三）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；
（四）因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。
中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。
第十三条 有下列情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：
（一）受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；
（二）发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；
（三）作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；
（四）申请人撤回裁决申请的。
第十四条 行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。
裁决书应当包括下列内容：
（一）申请人与被申请人的基本情况；
（二）争议的主要事实和理由；
（三）裁决的依据、理由；
（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；
（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章；
行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
第十五条 裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。
第十六条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第十八条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
第十九条 拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
第二十条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：
（一）行政强制拆迁申请书；
（二）裁决调解记录和裁决书；
（三）被拆迁人不同意拆迁的理由；
（四）被拆迁房屋的证据保全公证书；
（五）被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；
（六）被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；
（七）市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。
第二十一条 依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
第二十二条 行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
第二十三条 房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员违反本规程的，由所在单位给予警告；造成错案的，按照有关规定追究错案责任；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十四条 拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十五条 房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
第二十六条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁申请行政裁决的，可参照本规程执行。
第二十七条 本规程自2004年3月1日起施行。
九、物业管理条例
(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由盛自治区、直辖市制定。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用专项维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(四)监督管理规约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章物业的使用与维护
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收娶使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章附则
第七十条本条例自2003年9月1日起施行。
十、物业服务企业资质管理办法
（2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据
《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）
第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：
（一）一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：
（一）企业资质等级申报表；
（二）营业执照；
（三）企业资质证书正、副本；
（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
（五）物业服务合同复印件；
（六）物业管理业绩材料。
第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（三）挪用专项维修资金的；
（四）擅自改变物业管理用房用途的；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；
（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十二）出租、出借、转让资质证书的；
（十三）发生重大责任事故的。
第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。
第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；
（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；
（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；
（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；
（五）依法可以撤销审批的其他情形。
第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；
（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；
（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；
（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。
十一、物业服务收费管理办法
（二○○三年十一月十三日）
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条
国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条
物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条
物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条
政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条
各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条
本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条
本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
十二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
最新法律动态
一、住房和城乡建设部：促进房地产市场平稳健康发展
2008年四季度以来，各地区、各部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展、加快保障性安居工程建设的一系列政策措施，取得了积极成效。但随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。与此同时，群众对保障性安居工程建设寄予厚望，对加快棚户区改造的呼声强烈。根据国务院第92次常务会议精神，国务院办公厅近日印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，以下简称《通知》），提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求，加强防范风险和市场监管，加快推进保障性安居工程建设、全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，落实地方各级人民政府责任等政策措施。
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
2009年下半年以来，一些城市特别是部分热点城市房价快速上涨，商品住房有效供给不足。据国家统计局数据，2009年1-11月，全国新建商品住房成交6.9亿平方米，同比增长54.4%（比2007年同期增长25.4%）；而同期商品住房竣工面积、施工面积和新开工面积增幅分别比其低26.2、38.4和41.5个百分点。另据住房城乡建设部40个重点城市监测数据，2009年40个城市新建商品住房上市面积比2008年减少17.2%，可供销售面积比2008年减少26%。部分热点城市投资投机需求旺盛，加上不时出现“地王”，又进一步加大了房价上涨的市场预期。
为缓解房地产市场的供需矛盾，《通知》明确提出要增加保障性住房和普通商品住房有效供给。一是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设进度。二是要求各地增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。三是强化规划、计划的先导作用，明确城市人民政府要抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块。四是强调房价过高、上涨过快，住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
鉴于当前房地产市场交易较为活跃，一些地方投资投机性购房比重较大，为合理调节住房需求，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房需求的同时，有必要进一步严格二套房信贷政策，加强住房信贷管理。因此，《通知》明确规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
同时，为进一步发挥税收调节功能，《通知》在强调严格执行现行差别化的住房税收政策的同时，提出：“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”
三、加强防范风险和市场监管
随着房地产市场供求关系和价格的变化，一些开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、囤地炒地等违法违规行为有所增加，个人住房贷款无序竞争、违规放贷等问题时有发生，信贷资金违规进入房地产市场等行为有所抬头，亟需加强风险防范和市场监管。鉴于房地产市场监管涉及多个部门，《通知》按照住房城乡建设、国土资源、金融、价格等主管部门职责，分别提出了加强监管的要求：住房城乡建设部门要会同有关部门，严格商品住房销售管理，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强工程质量安全监管；国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；人民银行、银监会等部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场；价格等有关部门要强化商品住房价格监管；税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
四、加快推进保障性安居工程建设
近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，落实各级政府的住房保障责任，在解决低收入家庭住房困难方面取得了实实在在的进展。为进一步加快推进保障性安居工程建设，满足中低收入家庭基本住房需求，《通知》要求：
一是着力解决低收入家庭的住房困难。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房和经济适用住房房源。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式。
二是重视解决中等偏下收入家庭的住房困难。适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。加快建设限价商品住房、公共租赁住房，特别是在商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
同时，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造，加大农村危房改造力度。日前，住房城乡建设部等五部门联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号），对棚户区改造的目标任务、政策措施、组织实施等提出了原则意见。
五、落实地方各级人民政府责任
我国房地产市场地域性强，东、中、西部发展不平衡。因此地方政府结合各地情况，加强和改善房地产市场调控工作至关重要。为此，《通知》再次强调了由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。明确要求各地认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，促进房地产市场平稳健康发展，同时，要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与《通知》要求不相符合的规定。要求国务院有关部门和各省（市、区）加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市进行重点督查，确保各项工作措施落到实处。
来源：中国网
二、国土资源部决定把房地产市场调控纳入“双保行动”
新华社北京４月１３日电（记者王立彬）为有效规范房地产市场运行，提高保障性住房用地供应，服务保障和改善民生，国土资源部决定把房地产市场调控纳入２０１０年“双保行动”。
记者１３日从国土资源部获悉，在全面总结２００９年“双保行动”成功经验基础上，国土资源部决定，从２０１０年起将保发展、保红线工作长期化为“双保工程”，每年将根据形势发展变化，确定行动主题。“双保工程”２０１０年行动以稳增长、调结构、促转变、保红线为主题，着力转变土地利用方式，调整土地利用结构，提升土地节约集约利用水平。广大群众关心的规范房地产市场运行，提高保障性住房用地供应，服务保障和改善民生，被纳入作为行动重要内容。
根据“双保工程”２０１０年行动安排，国土资源部将实施土地调控保障专项工作。内容包括调整用地结构，实施差别化土地利用计划管理，合理安排２０１０年土地利用计划，重点保障在建、续建重点项目和民生项目，严控新开工项目用地，７月底前完成２００９年土地利用计划执行情况考核奖惩。开展建设用地审批事项督察，严格监督地方人民政府执行国家土地调控政策和产业政策情况，各派驻地方的国家土地督察局６月底前、１２月底前分别形成督察报告报国家土地总督察。加强建设用地审批和利用情况监管，各地在６月底前集中开展一次２００９年审批建设用地批后核查，防止批而未征、征而未供、供而未用和闲置用地。
与此同时，２０１０年“双保行动”要求各地坚决贯彻国务院房地产调控政策，严格房地产用地供应和监管，整治房地产用地中违反法律和国家调控政策的突出问题。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加强房地产用地监管，严格执行申报制度，加强动态监测，对圈地不建、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地用途等违法违规行为，予以严厉查处。同时推进的房地产用地突出问题专项整治要求各地加快土地出让合同和划拨决定清理，制定房地产用地突出问题专项整治行动方案。各督察局加强对计划编制和落实情况检查，在第三季度集中开展一次保障性住房用地供应政策执行情况检查，重点检查土地供应和供后使用情况，对涉及地方政府及政府有关部门原因形成的违法违规用地行为，限期改正。
来源：新华社
三、住房城乡建设部采取措施加大房地产市场监管力度
2010年4月13日，住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）。这是住房城乡建设部贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称国办发〔2010〕4号文）的重要规范性文件。
房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
——进一步加强房地产市场监管。一是明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。二是要求对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。三是明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。四是要求各地健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。五是明确各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
——完善商品住房预售制度。一是要求各地严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
——加强预售商品住房交付和质量管理。随着房地产市场的持续升温，配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。一是明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。二是要求各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。三是要求各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。四是要求强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。
——健全房地产市场监督管理机制。一是要求各地通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。二是要求各地积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。三是要求各地加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。四是要求各地建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度，畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。《通知》还明确，其他商品房的市场监管参照《通知》执行。
来源：中国网
四、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
住房和城乡建设部
建房[2010]53号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：
一、进一步加强房地产市场监管
（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。
（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。
二、完善商品住房预售制度
（七）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。
（八）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
三、加强预售商品住房交付和质量管理
（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
（十三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
（十四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。
四、健全房地产市场监督管理机制
（十五）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。
（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
（十七）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
（十八）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
（十九）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
其他商品房的市场监管参照本通知执行。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年四月十三日
【法规来源】http://www.china.com.cn/policy/txt/2010-04/21/content_19871989_3.htm
五、最高法出台房地产纠纷审判指导意见 严打“黑合同”
法制网北京2009年7月19日讯 记者袁定波最高人民法院近日出台的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》提出，人民法院要强化对招标投标法的执法力度。
意见明确，要严格依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，准确把握认定“黑白合同”的标准，对背离中标合同的价款、工期、质量标准等实质性内容的“黑合同”，依法认定无效，以制裁违法、违规行为。对当事人双方达成的没有背离中标合同实质内容的变更条款，依法认定有效，保护当事人的合法权益。
意见进一步强调，要切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。
此外，就非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，意见还指出，要妥善处理以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。
来源：法制网——法制日报
法律知识
一、土地使用权的取得
（一）土地使用权的取得方式
对城镇国家所有的土地，我国按照土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，对城镇国有土地，公民可以通过下列方式获得土地使用权。
1、通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。
2、通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。
3、通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
根据法律规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。
（二）国有土地使用权挂牌出让程序
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《国土资源部挂牌拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，挂牌出让国有土地使用权包括如下程序：
1、拟订挂牌出让方案。县国土资源局（地产市场承办）会同规划部门共同拟订拟挂牌出让地块、用途、出让方式、时间、出让底价和其他条件的方案；
2、报批。县国土资源局报县政府批准挂牌出让方案；（地产市场承办）
3、编制挂牌出让文件。包括：挂牌出让公告、竞买须知、宗地图、土地使用条件、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本等。（地产市场承办）
4、发布挂牌出让公告，挂牌开始前至少20日发布公告。公告内容包括：
（1）出让人的名称和地址；
（2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；
（4）索取挂牌出让文件的时间、地点、方式；
（5）挂牌出让时间、地点、竞买方式；
（6）确定竞得人的标准和方式；
（7）竞买保证金；
（8）其他事项。
5、申请竞买人索取挂牌出让文件，并提供以下资料：
（1）竞买人有效的营业执照复印件；
（2）房地产开发企业资质证书复印件；
（3）股份公司董事会关于竞买事宜的决议（附全体董事签字）及董事会签署的委托代理人的授权文件（附委托代理人的身份证明）；
（4）其他需要提供的资料。
6、对竞买人进行资格审查。县国土资源局对上述资料进行审查，确定竞买人资格。（地产市场负责）
7、挂牌出让，挂牌时间不得少于10日。具体程序为：
（1）在挂牌公告规定的挂起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在地产交易市场挂牌公布；
（2）符合条件的竞买人填写报价单；
（3）出让人确认该报价后，更新挂牌价格；
（4）出让人继续接受新的报价；
（5）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人；
（6）出让人与竞得人签订《竞买成交确认书》。
按下列规定确定成交：①挂牌期限内只有一人竞买的，且报价高于底价，并符合其他条件者，挂牌成交；②挂牌期限内有两个以上竞买人报价的，出价高者为竞得人。报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价的除外；③在挂牌期限内无应价者或报价均低于底价或不符合其他条件的，挂牌不成交；④挂牌期限截止时仍有两个以上竞买人要求报价的，可以进行现场竞价。
8、签订出让合同。在规定的期限内，县国土资源局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》；
9、竞得人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税；
10、出让人即县国土资源局与竞得人履行拍卖地块交付手续。（地产市场负责）
11、颁发《建设用地批准书》。
12、凭《国有土地使用权出让合同》和《竞买成交确认书》办理其他相关手续。
13、土地登记。凭《国有土地使用权出让合同》和出让金、契税全部支付凭证申请土地登记，颁发国有土地使用证。（地籍科）
（二）国有土地使用权拍卖程序
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权拍卖出让程序如下：
1、拟订拍卖方案。县国土资源局（地产市场承办）会同规划部门共同拟订拟拍卖出让地块、用途、出让方式、时间和其他条件的方案；
2、报批。县国土资源局报县政府批准拍卖出让方案；（地产市场承办）
3、编制拍卖文件。包括：拍卖出让公告、竞拍须知、宗地图、土地使用条件、竞买申请书、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本等。（地产市场承办）
4、发布拍卖公告，在拍卖开始前至少20日在报刊、互连网发布公告。公告内容包括：
（1）出让人的名称和地址；
（2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；
（4）索取拍卖文件的时间、地点、方式；
（5）拍卖时间、地点、竞价方式；
（6）确定竞得人的标准和方式；
（7）竞买保证金；
（8）其他事项。
5、竞买人报名并索取拍卖文件，并提供以下资料：
（1）竞买人有效的营业执照复印件；
（2）房地产开发企业资质证书复印件；
（3）股份公司董事会关于竞买事宜的决议（附全体董事签字）及董事会签署的委托代理人的授权文件（附委托代理人的身份证明）；
（4）其他需要提供的资料。
6、对报名竞买人进行资格审查。县国土资源局对上述资料进行审查，确定竞买人资格。（地产市场负责）
7、举行拍卖会，具体程序为：
（1）主持人点算竞买人；
（2）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；
（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。无底价的，应明确提示；
（4）主持人报出起叫价；
（5）竞买人举牌应价或者报价；
（6）主持人确认该应价后继续竞价；
（7）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；
（8）主持人宣布最高应价者为竞得人；
（9）拍卖人即县国土资源局向竞得人签订《拍卖成交确认书》。
8、在规定的期限内，县国土资源局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》；
9、竞得人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税；
10、拍卖人即县国土资源局与竞得人履行拍卖地块交付手续。（地产市场负责）
11、颁发《建设用地批准书》。（地产市场）
12、凭《国有土地使用权出让合同》和《拍卖成交确认书》办理其他相关手续。
13、土地登记。凭《国有土地使用权出让合同》和出让金、契税全部支付凭证，申请土地登记，颁发国有土地使用证。（地籍科）
（三）国有土地使用权招标出让程序
国有土地使用权招标出让工作程序主要包括：
1、征询规划意见。县国土资源局向县建设局征询拟出让地块规划红线及相关规划经济技术指标。
2、报批方案。县国土资源局向县政府报批国有土地使用权招标出让方案，经县政府批准后实施。
3、确定土地出让底价。委托土地评估机构对拟出让地块进行地价评估，结合土地储备开发成本和房地产市场状况，由县土地交易管理处拟订土地出让底价报县国土资源局，经县土地评估审定委员会研究确定出让底价。
4、组成招标小组。县国土资源局在县土地交易中心专家库中随机抽取 定数量人员组成招标、评标小组。
5、公告。县国土资源局通过报刊、信息网络等媒介发布公告或向特定招标人发出招标邀请书。
6、报名。投标人到县土地交易中心报名并领购有关招标资料及招标文件。
7、投标。投标人在公告规定的时间、地点递交标书及保证金。
8、确定中标人。招标小组在公告规定的时间、地点，按规则开标、验标、评标，并确定中标人。
9、发出中标通知书。县土地交易中心在决标之日起7日内向中标人发出中标通知书，将中标结果进行公布，并退还未中标人交纳的保证金。
10、签订土地出让合同。中标人在中标通知书规定的期限内与县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，按规定支付出让金及有关费用。
11、土地登记。中标人领取《建设用地批准书》后，并按规定申请办理土地登记，领取土地使用权证。
（四）国有土地使用权的协议出让
协议出让国有土地使用权是指由出让人通过与建设项目的用地单位以双方协议的方式签署国有土地使用权出让合同，从而确定土地使用权人的土地使用权出让方式。
用地单位向行政主管部门提交的办理土地出让手续的申请书中应包括以下各项主要内容：
1、申请出让的宗地的基本情况，即坐落、四至、面积、规划用途；
2、申请出让宗地的权属状况；
3、是否已取得计划、规划部门的批准文件；
4、是否已审定地价水平或是否进行了地价评估；
5、地上物现状；
6、开发建设情况；
7、申请土地使用权出让的理由；
8、提出申请出让的请求。
用地单位提出国有土地使用权协议出让申请的，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
1、立项批准文件，即项目建议书批复和可行性研究报告批复；
2、土地权属及权属来源证明；
3、建设用地规划许可证及附件、附图；
4、钉桩成果通知单；
5、出让合同附图，附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，若该项目用地已具备国有土地使用证，则应提交土地使用权附图，并标明出让土地的用地位置和四至；
6、规划设计条件批件；
7、设计单位出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件；8、加盖工商行政管理部门备案章的营业执照复印件；
9、土地评估报告原件；
10、与原土地使用者签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关附图等；
11、市建委开发办核发的开发企业资质证书；
12、中外合资、合作或外商独资企业需提交：
（1）经贸委核发的外商投资企业批准证书；
（2）经贸委核发的合作、合资企业合同、章程的批复。
13、已取得施工许可证、建设工程规划验收申请表、竣工备案表、测绘成果通知单等文件的，提交相应文件；
14、已由公安部门审定门牌号的，提交公安部门的审定文件。
二、房地产开发
（一）房地产开发企业的设立条件与程序
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
1、有自己的名称和组织机构。
2、有固定的经营场所。
3、有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。
4、有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。
5、法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业应经过以下程序：
1、应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。
2、房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内．应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理(工商行政管理)与特殊行政管理(房地产开发行业管理)的关系。
（二）房地产开发企业的备案
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
1、营业执照复印件；
2、企业章程；
3、验资证明；
4、企业法定代表人的身份证明；
5、专业技术人员的资格证书和聘用合同；
6、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在受到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资格证书》，《暂定资格证书》有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资格证书》，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资格证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资格证书》有效期不得延长。
房地产开发企业应当在《暂定资格证书》有效期满1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其经营业绩核定相应的资质等级。
（三）房地产开发企业的资质等级条件
依据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）以及《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）的有关规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级，各资质等级企业的条件如下：
一级资质应具备的条件：
1、注册资本不低于5000万元；
2、从事房地产开发经营5年以上；
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成房地产开发投资额3亿元以上；
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者累计完成房地产开发投资额1亿5千万元以上；
6、有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9、未发生过重大工程质量事故。
二级资质应具备的条件：
1.注册资本不低于2000万元；
2.从事房地产开发经营3年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或者上一年房屋建筑面积竣工8万平方米以上；
4.近三年累计完成房地产开发投资额1亿5千万元以上或者上一年完成房地产开发投资额8000万元以上；
5.连续3年建筑工程质量合格率达100%；
6.有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，建筑、结构专业中级以上职称的管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
三级资质应具备的条件：
1.注册资本不低于800万元；
2.从事房地产开发经营2年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或者上一年房屋建筑面积竣工3万平方米；
4.近3年累计完成房地产开发投资额5000万元以上或者上一年完成房地产开发投资额3000万元以上；
5.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
6.有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，建筑、结构专业中级以上职称的管理人员不少于2人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
7.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计业务负责人具有相应专业初级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
四级资质应具备的条件：
1.注册资本不低于400万元；
2.从事房地产开发经营1年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上或者上一年房屋建筑面积竣工1万平方米以上；
4.近3年累计完成房地产开发投资额2000万元以上或者上一年完成房地产开发投资额1000万元以上；
5.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
6.有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
7.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
（四）申请暂定资质的房地产开发企业应当提交的证明材料
申请暂定资质的房地产开发企业应当提交下列证明材料：
1.房地产开发企业资质申请报告；
2.房地产开发企业资质申报表（4份）；
3.营业执照；
4.企业章程；
5.验资证明（原件留档，其中货币资金必须占注册资本80%以上）；
6.企业注册地址证明；
7.企业法定代表人的身份证、个人简历；
8.企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历；
9.专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证；
10.拟开发项目相关文本文件。
（五）申请延长《暂定资质证书》有效期的房地产开发企业应当提交的证明文件
申请延长《暂定资质证书》有效期的房地产开发企业应当提交下列证明文件：
1.企业申请延长有效期的报告；
2.房地产开发企业资质申报表（4份）；
3.《暂定资质证书》（正、副本）；
4.企业资产负债表和审计报告（原件留档）；
5.项目立项文件。
（六）申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交的证明文件
申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交下列证明文件：
1.企业申请核定资质等级报告；
2.房地产开发企业资质申报表（4份）；
3.资质证书（正、副本）；
4.企业资产负债表和审计报告（原件留档）；
5.专业技术人员的职称证书、劳动和同和身份证；
6.已开发项目的立项、规划和土地批准文件及工程验收证明；
7.房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告。
（七）申报资质年检要提供的材料
申报资质年检要提供的材料包括：
1.《房地产开发企业年检申报表》；
2.企业法人营业执照复印件；
3.原资质证书；
4.《上年度审计报告、财务报表；
5.《房地产开发项目手册》；
6.上年度新批准立项的项目批文货已竣工项目的竣工验收报告。
（八）资质证书的变更及补发
1、任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
2、企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
3、企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
4、企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
（九）房地产开发企业资质的年检与处罚
1、房地产开发企业资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
2、企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
3、企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
4、企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
（1）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（2）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
5、企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
6、企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
7、企业不按照规定办理房地产开发资质变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以下1万元以下的罚款。
三、房地产买卖
（一）商品房预售的条件
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，又称“卖楼花”。
我国的《城市房地产管理法》和《城市房地产开发管理条例》对商品房预售的条件作出了类似的规定，具体包括：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4、取得商品房预售许可证。
依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。
（二）商品房预售的程序
商品房预售一般按下列程序进行：
1、订立预售合同。
开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
2、登记备案。
预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
3、收取预付款。
开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。
4、办理商品房的权属登记手续。
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
（三）申请商品房预售应当提交的文件
《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业申请办理商品房预售登记应提交下列文件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
4、营业执照和资质等级证书；
5、工程施工合同；
6、预售商品房分层平面图；
7、商品房预售方案。
《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列文件：
1、商品房预售许可申请表；
2、开发企业的《营业执照》和资质证书；
3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
5、工程施工合同及关于施工进度的说明；
6、商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
上述两个文件的规定并不一致，因此，一般房地产开发企业为了顺利获得《商品房预售许可证》，应该咨询当地的主管部门，有针对性的准备材料。
（四）商品房预售许可的审查程序
依据《城市商品房预售管理办法》第八条，商品房预售许可依下列程序办理：
1、受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
2、审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
3、许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
4、公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
（五） 商品房现售应当符合的条件
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
依据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已经落实。
（六） 商品房销售的禁止性规定
为了规范商品房销售行为，《商品房销售管理办法》对商品房销售作了如下禁止性规定：
1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
2、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
3、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
（七）商品房的交付标准是什么？
商品房的交付使用条件是竣工验收合格。法律依据如下：
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》(国务院1998年7月20日颁布实施)第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
《商品房销售管理办法》(建设部2001年4月4日颁布实施)第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”。
可见，我国房地产法规定的房屋交付使用的条件是通过竣工验收。
（八）房地产转让应当符合的条件
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。我国《城市房地产管理法》对房地产转让条件作出了要求。
《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
（九）商品房买受人应该注意的法律问题
首先，购房者在购房时应查看房地产开发商提供的“五证””二书”。
只有“五证”具备的楼盘，买受人才能顺利办理产权登记手续。购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证””二书”，这也是法律对销售方的基本要求。
所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和|《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋的合法性。
其次，防止商品房销售虚假广告。
购房者防止虚假广告的最好办法，是要求开发商出示《商品房销售（预售）许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经政府有关部门审查批准，开发商不得擅自变动，否则，将受到有关部门的处罚。购房者认真查看有关规划、设计方面的法律文件资料后，可以清楚了解楼盘的总体规划及每套房屋具体的结构和户型。
（十）商品房购买按揭贷款的对象和条件
根据中国人民银行总行制定并颁发的《个人住房贷款管理办法》，商品房购买按揭贷款的对象和条件为：
第一，贷款对象应该是具有完全民事行为能力的自然人。
第二，借款人须具有以下条件
1、具有城镇常驻户口或有效居留身份；
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或协议；
4、不享有住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；
5、享受购房补贴的以个人承担部分的30%作 为购房的首期付款；
6、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
7、贷款人规定的其他条件；
第三，借款人应当向贷款人提供下列资料：
1、身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
2、有关 借款人家庭稳定的经济收入的证明；
3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
4、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；
5、有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
7、贷款人要求提供的其他文件或资料。
（十一）办理商品房按揭贷款的程序
依据相关法律，办理商品房按揭贷款的程序如下：
1、签订房屋买卖合同。购房人与开发商签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同的登记手续；
2、付清首付，申请按揭贷款。购房人付清首期购房款，准备材料申请按揭贷款；
3、贷款银行审查并批准。贷款银行对经律师见证、公证处公证的购房人提交的资料进行审查，对合格者予以批准；
4、签订抵押贷款合同及保证合同。银行与购房人签订抵押贷款合同，银行与开发商签订保证合同；
5、抵押合同公证。抵押贷款合同签订后，购房人到贷款银行认可的公证处办理相关公证手续；
6、购房人办理该商品房的保险，抵押期间保险单正本由贷款银行收押；
7、贷款银行向购房人发放贷款，通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款帐户或转入借款人在贷款银行开立的存款帐户；
8、借款人在贷款银行开设还款帐户，按期向该帐户还款付息，直至结清全部贷款本息；
9、贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。
四、拆迁补偿
（一）拆迁补偿安置协议的签订
依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
（二）拆迁补偿与安置
《城市房屋拆迁管理条例》对城市房屋拆迁补偿与安置作出了非常明确的规定，有力的维护拆迁当事人的合法权益。根据该条例：
1、拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除非法律有特别规定之外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
2、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
3、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
4、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
5、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
6、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
7、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
8、拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
9、因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
（三）申请房屋拆迁行政裁决应当递交的资料
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定：
拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
1、裁决申请书；
2、法定代表人的身份证明；
3、被拆迁房屋权属证明材料；
4、被拆迁房屋的估价报告；
5、对被申请人的补偿安置方案；
6、申请人与被申请人的协商记录；
7、未达成协议的被拆迁人比例及原因；
8、其他与裁决有关的资料。
被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
1、裁决申请书；
2、申请人的身份证明；
3、被拆迁房屋的权属证明；
4、申请裁决的理由及相关证明材料；
5、房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
（四）房屋拆迁行政裁决的受理
未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。
房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。
有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：
1、对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
2、申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
3、拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；
4、房屋已经灭失的；
5、房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。
对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。
（五）房屋拆迁行政裁决的程序
依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
1、向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；
2、审核相关资料、程序的合法性；
3、组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。
4、核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
5、经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的，应当回避。
（六）房屋拆迁行政裁决的中止与终结
依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：
1、发现新的需要查证的事实；
2、裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；
3、作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；
4、因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。
中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。
有下列情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：
1、受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；
2、发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；
3、作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；
4、申请人撤回裁决申请的。
（七）行政强制拆迁的条件
我国《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对强制拆迁的条件作出了明确具体的规定。具体如下：
1、拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
2、房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
3、房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：
（1）行政强制拆迁申请书；
（2）裁决调解记录和裁决书；
（3）被拆迁人不同意拆迁的理由；
（4）被拆迁房屋的证据保全公证书；
（5）被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；
（6）被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；（7）市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。
4、依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
5、行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
6、拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
五、物业管理
（一）物业管理企业的资质分类及主管
依据《物业管理企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。分别由建设部、各省建设厅以及设区的市人民政府房地产主管部门管理。
国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
（二）物业管理企业的权利与业务
我国《物业管理条例》对物业管理企业的权利与义务作出了明确与具体的规定，具体如下：
1、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
2、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
3、物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
4、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
5、合理收费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
6、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
7、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
8、物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
（三）业主的权利与业务
《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
4、参加业主大会会议，行使投票权；
5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；
6、监督业主委员会的工作；
7、监督物业服务企业履行物业服务合同；
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
10、法规规定的其他权利。
第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1、遵守管理规约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、法律、法规规定的其他义务。
（四）业主大会的组成及职责
《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
根据《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责：
1、制定和修改业主大会议事规则；
2、制定和修改管理规约；
3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4、选聘和解聘物业服务企业；
5、筹集和使用专项维修资金；
6、改建、重建建筑物及其附属设施；
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（五）业主大会的召开
根据《物业管理条例》第十一条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
（六）业主大会的议事规则
《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项（筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（七）业主委员会的职责
《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
4、监督管理规约的实施；
5、业主大会赋予的其他职责。
另外，根据《物业管理条例》第二十条，业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
